|
五、確定合理的付款方式
為加快資金回籠，實踐中有的開發(fā)商對一次性付款的購房人提供一定的優(yōu)惠，有的經濟條件優(yōu)越的購房人也樂于一次性付款，以免麻煩。但這種做法其實存在一定的風險，如果開發(fā)商開發(fā)爛尾，購房人極有可能血本無歸。因此，購房人應盡可能爭取按照開發(fā)建設工程的進度分期支付房款，這樣可以將風險降到最低，避免將來被“套牢”。如在合同中約定簽約時支付房款的10%，簽約后開發(fā)商應保證工程應建至四層完工，購房人再付10%……等等。另外，根據《廣東省商品房預售管理條例》，商品房開發(fā)商(預售人)代購房人辦理商品房房地產權證的，購房人可以留百分之十五的商品房價款，其中百分之十的商品房價款在預售的商品房竣工驗收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房價款在預售人交付商品房房地產權證時支付。購房人自己辦理商品房房地產權證的，購房人可以留百分之十的商品房價款，在預售人取得商品房項目產權確認證明書并將商品房交付使用之日起十日內支付。
六、明確約定收樓標準
對于商品房交付使用的標準，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條、第十八條有明確規(guī)定，即房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當進行綜合驗收。綜合驗收項目包括：(一)城市規(guī)劃設計條件的落實情況； (二)城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；(三)單項工程的工程質量驗收情況； (四)拆遷安置方案的落實情況； (五)物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收?！稄V州市商品住宅建設項目驗收管理辦法》規(guī)定，商品住宅建設項目驗收包括專業(yè)驗收、竣工驗收和綜合驗收。專業(yè)驗收是指規(guī)劃、公安消防、人防等行政管理部門對商品住宅建設項目落實工程報建審批事項情況所作的檢驗和認可。竣工驗收是指房地產開發(fā)商依照強制性工程建設標準組織勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位，對房屋建筑以及按規(guī)定配套建設的市政公用設施工程質量的認定。綜合驗收是指建設行政主管部門組織有關行政管理部門對商品住宅建設項目中涉及公共安全的內容及市政公用設施建設配套情況所作的認定。對于交付標準，此辦法規(guī)定，商品住宅建設項目經驗收合格后，方可交付使用。辦法沒有明確，而且廣州市綜合驗收難問題一直沒有得到很好得解決，使開發(fā)商與購房人在收樓標準上存在很大爭議。現(xiàn)行的《商品房買賣合同》格式文本第八條規(guī)定收樓標準由合同雙方約定。建議購房人盡量不要選擇爭議較大的“(一)該商品房經驗收合格”，以免日后對驗收的定義產生歧義，另外，購房人可要求開發(fā)商在商品房交付使用的同時向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。
| 
