????各地房屋質(zhì)量問(wèn)題頻現(xiàn) 專家稱制度設(shè)置不完善
????隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，“樓脆脆”、“樓歪歪”等有關(guān)住房質(zhì)量的重大事件相繼曝光，住房質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)國(guó)人高度關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士透露，施工人員往往“頭天還在田里掄鋤頭，第二天就來(lái)工地抹灰?！惫こ藤|(zhì)量可想而知。有人形容監(jiān)理似“稻草人”形同虛設(shè)，政府的監(jiān)管更應(yīng)位置前移。專家指出，監(jiān)督機(jī)制的缺陷與法律體系的不完善均是導(dǎo)致建筑商對(duì)質(zhì)量重視不夠的深層次原因，房地產(chǎn)質(zhì)量法律體系亟待完善。 （本報(bào)綜合）
????現(xiàn)狀
????全國(guó)住房質(zhì)量問(wèn)題頻現(xiàn)
????“現(xiàn)在房子的質(zhì)量真讓人寒心?！崩蠗罡嬖V記者，就在前不久，老王的一位朋友在北京買了一套新房，老楊說(shuō)，房頂看著就不平滑，用棍子敲了幾下“咚咚”一敲就敲出問(wèn)題來(lái)了，房頂有“狗洞”，而且這個(gè)“狗洞”是無(wú)法通過(guò)維修來(lái)彌補(bǔ)的。后果會(huì)有漏水、隔音效果差，嚴(yán)重的會(huì)造成局部塌陷。
????從學(xué)徒干起，最終做到建筑質(zhì)檢員的老楊舉例說(shuō)，蓋樓時(shí)，如果施工不仔細(xì)的話往往會(huì)忽視澆鑄中的細(xì)節(jié)問(wèn)題，比如說(shuō)洋灰沒(méi)打?qū)?，就?huì)出現(xiàn)“狗洞”?！斑@里最關(guān)鍵的質(zhì)量環(huán)節(jié)就在‘震蕩手’的把握上?！崩蠗钸M(jìn)一步給記者解釋，蓋樓起結(jié)構(gòu)時(shí)，混凝土傾倒在澆鑄面，一名工人拖著一個(gè)嗡嗡作響的“鐵棒”在混凝土中不停地?cái)嚢?，這就是“震蕩手”，他的技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)是樓面質(zhì)量的保證。
????“出現(xiàn)蜂窩麻面還屬于一般的問(wèn)題，‘狗洞’就屬于比較嚴(yán)重的問(wèn)題了?！崩蠗罴?dòng)地說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目往往是結(jié)構(gòu)和裝修不是一個(gè)單位負(fù)責(zé)到底，起結(jié)構(gòu)時(shí)一個(gè)施工隊(duì)，裝修時(shí)是另一個(gè)施工隊(duì)。裝修方往往為了省事早趕工期，明知道有問(wèn)題也不說(shuō)，往往在夜里偷偷摸摸地抹上層灰，然后直接在之前的基礎(chǔ)上裝修，使得從表面看不出房子質(zhì)量有問(wèn)題，掩蓋了問(wèn)題。但是問(wèn)題實(shí)際上依然存在，這就埋下了質(zhì)量隱患。
????“還有更可氣的呢?！崩蠗畲蜷_了話匣子，一個(gè)朋友在北京南城買了一套房，收房時(shí)請(qǐng)他去幫忙驗(yàn)收。老楊來(lái)到房間左看看、右敲敲，先抬頭看看房頂，再低頭瞅瞅地面，就問(wèn)開發(fā)商的工作人員，“地漏呢？”開發(fā)商方面起先還裝糊涂，最終經(jīng)不住老楊一再追問(wèn)，只得承認(rèn)裝修時(shí)忘做防水，只好將地漏堵上的事實(shí)。
????工程承包方的資質(zhì)問(wèn)題也十分關(guān)鍵。老楊告訴記者，一些項(xiàng)目經(jīng)理往往都有高學(xué)歷背景，具備一定的理論知識(shí)，但缺乏相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，很多在施工中暴露出來(lái)的明顯的問(wèn)題都不能發(fā)現(xiàn)。此外，監(jiān)理人員的資質(zhì)認(rèn)證僅僅以通過(guò)專業(yè)考試來(lái)衡量是明顯不夠的，畢竟理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是不同的。在這樣的環(huán)境下，有經(jīng)驗(yàn)的老工人也會(huì)為了圖省事、即使發(fā)現(xiàn)問(wèn)題也睜一只眼閉一只眼。
????一些購(gòu)房者表示，關(guān)于樓盤質(zhì)量，并不是不關(guān)心，而是這樣的專業(yè)問(wèn)題普通消費(fèi)者無(wú)法判斷質(zhì)量好壞，只能從外觀看看，或者是跟前期的業(yè)主打聽，所謂對(duì)質(zhì)量的關(guān)注也只能到此為止。而且現(xiàn)在不少商品房基本都是期房，開盤的時(shí)候房子還沒(méi)建起來(lái)，所以購(gòu)房人只能是在收房時(shí)檢查質(zhì)量。由此看來(lái)，在樓盤質(zhì)量問(wèn)題上，處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者都很無(wú)奈。
????這些年，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中一部分開發(fā)商過(guò)于追求經(jīng)濟(jì)效益，在高房?jī)r(jià)的前提下還要盡量壓低成本。據(jù)了解，一般情況下，7層以下建筑的土建成本約為每平方米1000元至1200元，30層左右的土建成本約為每平方米2200元至2500元，賣出商品房的價(jià)格基本在每平方米1萬(wàn)元至2萬(wàn)元，價(jià)格高的甚至要每平方米3萬(wàn)元至5萬(wàn)元。除去高昂的地價(jià)部分，主體工程造價(jià)在房?jī)r(jià)中占很少的比例，但為了獲取更多的利潤(rùn)，開發(fā)商還是要使勁壓低主體工程在房?jī)r(jià)中的比例。在這樣的情況下，主體工程的質(zhì)量也就可想而知了。
????在內(nèi)容琳瑯滿目的樓盤宣傳廣告中，購(gòu)房者往往看到的都是價(jià)格優(yōu)惠、贈(zèng)送車位、精裝修、小區(qū)綠化率高以及各種小區(qū)內(nèi)外商場(chǎng)、學(xué)校、游泳館等這些賣點(diǎn)。但質(zhì)量問(wèn)題卻幾乎沒(méi)有涉及。在十幾家樓盤的廣告中，列出施工單位名稱的廣告更是少之又少。“購(gòu)房人最關(guān)心的還是房?jī)r(jià)、戶型、環(huán)境這些問(wèn)題。”一位售樓處的銷售人員如是說(shuō)。
????事實(shí)上，房屋質(zhì)量問(wèn)題相繼曝出，已經(jīng)開始逐漸引起公眾的關(guān)注。2008年中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)發(fā)布的全國(guó)住房用戶滿意度指數(shù)為66 .2，與2007年基本持平，大大低于2006年的水平，持續(xù)處于較低區(qū)間。記者了解到，有一些購(gòu)房者專門跑到售樓部打探開發(fā)商和施工方的資質(zhì)，還有一些購(gòu)房者會(huì)親自去施工場(chǎng)地查看并拍照，發(fā)到相關(guān)業(yè)主論壇上與大家一起討論。
????癥結(jié)
????相關(guān)制度設(shè)置不完善
????北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的原因主要是兩方面：一是開發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有動(dòng)機(jī)，二是制度設(shè)計(jì)不完善。樓建波分析說(shuō)，開發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有動(dòng)機(jī)的原因，一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡，市場(chǎng)需求大于供給，使得房子不愁賣，開發(fā)商不需要依靠質(zhì)量去售樓。另一方面，對(duì)于建筑質(zhì)量問(wèn)題的處罰沒(méi)有那么嚴(yán)重，也使得開發(fā)建設(shè)單位放松了對(duì)質(zhì)量的要求。
????樓建波認(rèn)為，開發(fā)商趕工期也是個(gè)重要原因?！胺孔釉皆缃ê?，資金回籠就越快。另外，出讓合同中開工和竣工日期有要求，施工許可證也有期限，開發(fā)商的預(yù)售合同中對(duì)交房日期也有規(guī)定?！暗窃诠こ虒?shí)際操作中，會(huì)有很多變動(dòng)因素。例如濕度和溫度不合適建設(shè)的情況等”樓建波舉例說(shuō)道。
????北京市住房和建設(shè)委員會(huì)的一位負(fù)責(zé)人曾公開表示，現(xiàn)行住宅質(zhì)量保證體系的核心問(wèn)題在于，住房制度改革的核心是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，可是現(xiàn)有的質(zhì)量保證體系沒(méi)有隨著住房制度改革而改革，責(zé)任沒(méi)有轉(zhuǎn)移，所以政府就是無(wú)限責(zé)任者，那么現(xiàn)行的住宅質(zhì)量保證體系從本質(zhì)上說(shuō)，仍然是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，沒(méi)有根據(jù)住房權(quán)屬性質(zhì)改變進(jìn)行革新。
????該負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)行的住房質(zhì)量管理體系存在以下問(wèn)題：第一，現(xiàn)行住房質(zhì)量保證體系沒(méi)有兼顧到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。第二，限制了小業(yè)主對(duì)住宅質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)，導(dǎo)致了質(zhì)量保證責(zé)任主體的錯(cuò)位。第三，現(xiàn)行的監(jiān)督制度沒(méi)有形成制約關(guān)系，難以真正發(fā)揮質(zhì)量的保證作用。開發(fā)商、施工方、監(jiān)理方等五方責(zé)任主體在住宅質(zhì)量驗(yàn)收中扮演的是“生產(chǎn)與賣家”角色，且施工方、監(jiān)理方等都受雇于開發(fā)商，是“五位一體”。
????對(duì)策
????房地產(chǎn)質(zhì)量法律體系亟待完善
????北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心關(guān)于商品房法律調(diào)查報(bào)告認(rèn)為，現(xiàn)在的住房質(zhì)量責(zé)任體系的特點(diǎn)是，住房相關(guān)法律法規(guī)非常多，但更多是以各部委規(guī)章為主，國(guó)家級(jí)立法比較欠缺，因此在使用中帶來(lái)一系列的困惑。
????我國(guó)房地產(chǎn)雖然發(fā)展迅速，但相關(guān)配套法律、法規(guī)卻不能如此之快地更新和完善，使開發(fā)商在較低的違法成本和較高的利潤(rùn)回報(bào)之間本能地選擇冒險(xiǎn)逐利。而工程招投標(biāo)不夠公平、公正、公開，工程監(jiān)理“一家化”、“裙帶化”，竣工驗(yàn)收形式化等等管理體制的弊端更加暴露出該行業(yè)不規(guī)范、缺乏治理的現(xiàn)實(shí)要求。而作為購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其與開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、專業(yè)知識(shí)水平等方面力量對(duì)比懸殊，處于弱勢(shì)地位。
????商品房質(zhì)量問(wèn)題是在整個(gè)的建筑工程周期之中產(chǎn)生的，勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建筑材料供應(yīng)等任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都可能導(dǎo)致建筑工程質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生。雖然國(guó)家法律法規(guī)和各種強(qiáng)制性的國(guó)家技術(shù)規(guī)范都嚴(yán)格禁止違規(guī)施工，但是由于目前制度上的缺陷使得各種工程質(zhì)量問(wèn)題不斷出現(xiàn)，“質(zhì)量至上，質(zhì)量第一”的要求在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)追求利益最大化的浪潮中難以真正實(shí)現(xiàn)。
????在建筑行業(yè)中，造成工程質(zhì)量問(wèn)題頻現(xiàn)的根源在于制度方面的缺陷，完善和健全相關(guān)制度是解決工程質(zhì)量問(wèn)題的最終途徑。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)該在三個(gè)制度層面完善：
????首先是建筑工程質(zhì)量保修制度，需要重新確定質(zhì)量保修期限，建立多種制度解決保修費(fèi)用，發(fā)展相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任鑒定機(jī)構(gòu)及仲裁機(jī)構(gòu)。推行房屋建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度。
????其次，商品房作為一種“超級(jí)耐用”的商品，要保證其質(zhì)量，除了前期的建筑和保修外，還要考慮自保修結(jié)束后數(shù)十年內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的維修，而保障維修能夠進(jìn)行的資金在國(guó)內(nèi)被稱作“住房共用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修基金”。但《資金管理辦法》沒(méi)有明確界定建安成本造價(jià)，也未明確規(guī)定建安成本造價(jià)由開發(fā)商定還是由政府部門定，因此可能在實(shí)踐中導(dǎo)致交存依據(jù)不明確。而在使用過(guò)程中也存在著使用率低、保修期內(nèi)發(fā)生不可抗力時(shí)不能直接動(dòng)用維修資金、未按規(guī)定使用等問(wèn)題。
????最后，住宅質(zhì)量保險(xiǎn)需要保險(xiǎn)行業(yè)的介入。我國(guó)實(shí)行住房質(zhì)量保險(xiǎn)制度有助于提高住房質(zhì)量，保護(hù)購(gòu)房者切身利益，有利于建筑行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)建筑行業(yè)誠(chéng)信體系的構(gòu)建，也有利于政府質(zhì)量監(jiān)管職能的轉(zhuǎn)變。此外，保險(xiǎn)行業(yè)專業(yè)化程度仍有待提高、相關(guān)法律法規(guī)需要建立和完善。建立住房質(zhì)量保險(xiǎn)制度，首先要解決一系列專業(yè)性極強(qiáng)的保險(xiǎn)及建筑工程問(wèn)題。此外，我國(guó)沒(méi)有建設(shè)工程質(zhì)量檢查控制機(jī)構(gòu)，質(zhì)量檢查控制職能在環(huán)節(jié)上是割裂的，所以我國(guó)需要整合現(xiàn)有的資源，成立建設(shè)工程質(zhì)量檢查控制機(jī)構(gòu)，以切實(shí)推行住房質(zhì)量保險(xiǎn)制度。
??? 延伸閱讀
????法國(guó)：保險(xiǎn)公司唱主角
????政府主管部門不直接參與建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督檢查，而主要是運(yùn)用法律和經(jīng)濟(jì)手段，例如實(shí)行強(qiáng)制性的工程保險(xiǎn)制度，促使建筑企業(yè)提高工程質(zhì)量。按照法國(guó)的建筑法規(guī)《建筑職責(zé)與保險(xiǎn)》的規(guī)定：凡從事工程建設(shè)活動(dòng)的單位，包括業(yè)主、總承包商、設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量檢查等單位，均須向保險(xiǎn)公司投保。保險(xiǎn)公司則要求每項(xiàng)工程在建設(shè)過(guò)程中都必須委托一個(gè)質(zhì)量檢查公司進(jìn)行質(zhì)量檢查，并給予投保單位在保險(xiǎn)費(fèi)支付上的優(yōu)惠。法國(guó)的質(zhì)量檢查公司在營(yíng)業(yè)前，必須取得政府有關(guān)部門組成的委員會(huì)審批頒發(fā)的證書，發(fā)證機(jī)構(gòu)每2年至3年要進(jìn)行一次復(fù)審。
????美國(guó)：政府直接全程干預(yù)
????與法國(guó)相反，政府直接參與工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)督檢查。在美國(guó)，政府質(zhì)量監(jiān)督檢查的人員分為兩類：一類是政府自己的檢查人員；另一類是政府臨時(shí)聘請(qǐng)或者要求業(yè)主聘請(qǐng)的、屬于政府認(rèn)可的外部的專業(yè)人員。這些監(jiān)督檢查人員都直接參與每道重要工序和每個(gè)分部分項(xiàng)工程的檢查驗(yàn)收，在由他們認(rèn)定質(zhì)量合格后，方可進(jìn)行下一道工序。對(duì)工程材料、制品質(zhì)量的檢驗(yàn)都由相對(duì)獨(dú)立的法定檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。在所有監(jiān)督檢查的項(xiàng)目中，又以地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)等隱蔽工程和影響使用的關(guān)鍵部位作為重點(diǎn)。
????德國(guó)：政府委托，公司運(yùn)行
????政府部門對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督實(shí)行間接管理。德國(guó)政府對(duì)工程質(zhì)量的監(jiān)督管理，主要采取由州政府建設(shè)主管部門委托或者授權(quán)，由國(guó)家認(rèn)可的質(zhì)監(jiān)工程師組建的質(zhì)量監(jiān)督審查公司，代表政府對(duì)所有新建工程和涉及結(jié)構(gòu)安全的改建工程的質(zhì)量實(shí)行強(qiáng)制性監(jiān)督審查，在工程質(zhì)量審查中，對(duì)工程材料的檢測(cè)，一般由承包商負(fù)責(zé)送到國(guó)家認(rèn)可的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。當(dāng)發(fā)生工程質(zhì)量或業(yè)主與承包商對(duì)工程材料、施工質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，由質(zhì)監(jiān)工程師委托國(guó)家認(rèn)可的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)費(fèi)用由承包商、業(yè)主或質(zhì)監(jiān)公司中的責(zé)任方負(fù)擔(dān)。
????相關(guān)評(píng)論
????住房質(zhì)量必須要有保障
????住房質(zhì)量必須要有保障,尤其是保障房。
????毫無(wú)疑問(wèn)，保障房正在成為一項(xiàng)深入人心的民生政策，并正在惠及越來(lái)越多的百姓。今年更成為保障房“提速”建設(shè)的一年。然而，在這個(gè)好政策的執(zhí)行中，也不時(shí)有個(gè)別地方出現(xiàn)一些問(wèn)題，讓保障房的“保障”二字在群眾心目中打了折扣。
????近來(lái)，少數(shù)保障房的建筑質(zhì)量讓人心憂，有些樓盤存在空鼓裂縫、樓頂滲水、門窗松動(dòng)、外墻滲水、墻面脫落等質(zhì)量問(wèn)題。有人認(rèn)為，保障房質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，是因?yàn)楸Ｕ戏績(jī)r(jià)格低，利潤(rùn)太薄，一些開發(fā)商為了降低成本而偷工減料，使得這類房屋價(jià)廉“質(zhì)也低”。因而建議，一方面要嚴(yán)懲奸商，另一方面也要解決建設(shè)中的資金缺口難題。
????事實(shí)上，保障房的價(jià)格低，來(lái)源是地方政府的土地出讓金低，并非一味要開發(fā)商讓利；與此同時(shí)，無(wú)論保障房還是商品房，都應(yīng)符合國(guó)家對(duì)房屋的質(zhì)量要求，開發(fā)商沒(méi)有任何理由對(duì)保障房偷工減料。
????當(dāng)然，在房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題后，依法懲辦偷工減料的開發(fā)商是必須的，而且還要嚴(yán)懲到讓其不敢再偷工減料，以此震懾那些有可能動(dòng)此歪腦筋的建筑單位。
????但是，僅僅懲罰開發(fā)商是不夠的。一些保障房質(zhì)量不過(guò)關(guān)事件顯示，一些地方政府對(duì)保障房建設(shè)的重視不夠，在保障房建設(shè)過(guò)程中存在監(jiān)管缺位現(xiàn)象。比如北京已經(jīng)建立了保障房質(zhì)量每月“網(wǎng)格式篩查”制度，如果監(jiān)管者能早些介入查驗(yàn)，或許就不會(huì)出現(xiàn)大興保障房因質(zhì)量不過(guò)關(guān)而被拆之事。
????一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此的看法一針見血：保障房建筑質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，不是缺管理辦法，根本原因是有人將保障房看成是對(duì)低收入群體的一種恩惠，在建設(shè)過(guò)程中不重視，監(jiān)管沒(méi)有真正落實(shí)，沒(méi)有發(fā)揮作用。
????因此說(shuō)，要從根源上杜絕保障房質(zhì)量的“保障不夠”，需要各地政府部門端正態(tài)度，對(duì)保障房建設(shè)這一民生工程重要性的認(rèn)識(shí)要更到位，加強(qiáng)對(duì)保障房建設(shè)的監(jiān)管與問(wèn)責(zé)。同時(shí)，需要國(guó)家有關(guān)部門對(duì)各地政府是否履行職責(zé)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管與問(wèn)責(zé)，從而避免“這邊豆腐渣倒下，那邊豆腐渣起來(lái)”的現(xiàn)象。
????“能買個(gè)房子很不容易，我們集合三代人的努力去買一套房子，剛剛說(shuō)要有個(gè)房子，這一下又被開發(fā)商把夢(mèng)給滅了。”這是等待保障房的一位百姓的話，從中，我們不僅能看到一樁房子對(duì)百姓的意義，更能看出大家對(duì)政府的期盼。畢竟，在房?jī)r(jià)居高不下的今天，保障房不僅關(guān)乎低收入群體的住有所居，更關(guān)系著政府在百姓心中的形象。因此，如何讓保障房質(zhì)量有保障，是地方政府必須切實(shí)著手解決的問(wèn)題。(張偉杰)
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